A. Prawidłowe określenie, czy spółdzielcze prawo do lokalu stanowi środek trwały, czy wartość niematerialną i prawną, jest niezmiernie istotne dla prawidłowego rozliczania kosztów w postaci amortyzacji. Powszechne pojmowanie prawa spółdzielczego do lokalu jako budynku należy skonfrontować z przepisami podatkowymi. Według szacunków w Polsce funkcjonuje około 5 milionów wspólnot mieszkaniowych, składających się z ogółu właścicieli lokali w danej nieruchomości. Przynależność do wspólnoty mieszkaniowej jest automatyczna, tzn. powstaje w momencie wykupu lokalu na własność, i nie można się jej zrzec. Właściciel lokalu, a zarazem członek wspólnoty, nie tylko ma realny wpływ na jej Jak zatem w praktyce wygląda rozliczenie wspólnoty mieszkaniowej z Urzędem Skarbowym? Zgodnie z obowiązującymi przepisami jest ona zobowiązana do złożenia deklaracji podatkowej CIT, a nie jak w przypadku osób fizycznych, które składają dokument PIT. CIT-8 – rozliczenie wspólnoty mieszkaniowej z Urzędem Skarbowym 2023 Dodatkowo istnieje możliwość zwiększenia opłat w stosunku do lokali użytkowych. Zgodnie z art. 12 ust. 3 uchwała właścicieli lokali może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Zobacz również: Garaż na części wspólnej Do wnoszonych przez właścicieli lokali mieszkalnych, lokali użytkowych i garaży wpłat na fundusz remontowy nie mają zastosowania przepisy art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy o p.d.o.p. w myśl, którego, do przychodów nie zalicza się pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych, gdyż nie są Konieczny remont we wspólnocie mieszkaniowej, za co płaci wspólnota a za co właściciele lokali? Nadzór budowlany polecił wspólnocie mieszkaniowej wymianę wspólnej rury kanalizacyjnej w pionie przebiegającym w łazienkach lokatorskich. Realizacja tego remontu będzie wymagała rozkucia szachtów, które każdy z lokatorów już Obiekt mieszkaniowy przekraczający metraż limitowy. Należy podkreślić, że w świetle art. 12c ustawy o VAT, jeżeli usługi konserwacji czy modernizacji będą dotyczyć budynków, lokali mieszkaniowych o powierzchni przekraczającej wcześniej wymienione limity, obniżona stawka podatku 8% VAT znajdzie zastosowanie tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi To, jakie przeglądy we wspólnocie mieszkaniowej, są obowiązkowe, określa ustawa. Ich celem jest wyeliminowanie wszelkich zagrożeń, które mogą wpływać na bezpieczeństwo lub zdrowie mieszkańców lokalu. Okresowe przeglądy stanu technicznego mają zapobiec m.in.: katastrofom budowlanym, pożarom, zatruciu gazem, porażeniu prądem. we Wspólnocie Mieszkaniowej Jana Kazimierza 60 w Warszawie oraz ustalenia praw i obowiązków związanych z członkostwem we Wspólnocie. 2. Niniejszy Regulamin reguluje kwestie nie ujęte lub niedostatecznie sprecyzowane w Ustawie z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali oraz innych powszechnie obowiązujących przepisach. 3. Podział działki w wspólnocie mieszkaniowej. W budynku jest 6 mieszkań własnościowych. Działka, na której posadowiony jest budynek, ma 2600 m2. Wyodrębniliśmy miejsca parkingowe, chodnik, pozostałą powierzchnię działki podzieliliśmy na części według procentowego udziału lokali w nieruchomości. Chcemy zabezpieczyć prawo do 04sx. Podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych są między innymi jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej. Przepisy prawa nie wskazują konkretnie co to jest jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej. Przyjmijmy, że jednostka taka musi być co najmniej zorganizowana (posiadać strukturę organizacyjną) oraz posiadać władzę, która będzie nią zarządzać. Takie cechy posiada wspólnota mieszkaniowa. Wspólnota mieszkaniowa jest podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych. Przypomnijmy, że tworzy ją ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Właściciele lokalu mają prawo do współkorzystania także z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej, traktowane jako przychód wspólnoty, służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych może osiągać przychody z wielu źródeł. Przychody podatkowe wspólnoty mieszkaniowej stanowią między innymi:- zaliczki na pokrycie kosztów utrzymania lokali indywidualnych,- zaliczki na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej,- wpływy z pożytków z nieruchomości wspólnej, związane z prowadzoną przez wspólnotę mieszkaniową działalnością gospodarczą, a więc kwoty należne z tytułu wynajmu pomieszczeń, elewacji, dachu, będących częścią nieruchomości wspólnej,- odsetki od środków zgromadzonych na rachunkach bankowych wspólnoty mieszkaniowej,- odsetki z tytułu nieterminowego regulowania należności wspólnoty mieszkaniowej przez jej członków,- odszkodowania, dotacje, środki pieniężne, które wpływają do kasy, bądź na rachunek bankowy wspólnoty mieszkaniowej stanowią w rozumieniu ustawy podatkowej jej przychód, bez względu na źródło ich kosztów uzyskania przychodów wspólnota mieszkaniowa może zaliczyć te wydatki, które pozostają w związku przyczynowo-skutkowym z powstaniem lub powiększeniem przychodu oraz nie zostały wymienione pośród kosztów niestanowiących kosztów uzyskania na uregulowanie kosztów zarządu nieruchomością wspólną stanowią koszty podatkowe wspólnoty koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:- wydatki na remonty i bieżącą konserwację,- opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody w części dotyczącej nieruchomości wspólnej oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,- ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne,- wydatki na utrzymanie porządku i czystości,- wynagrodzenie członków zarządu lub Podatek od spadków i darowizn Kosztami uzyskania przychodów są również wydatki poniesione na dochodzenie wyegzekwowanych odsetek z tytułu nieterminowych wpłat należności wspólnoty mieszkaniowej przez jej członków oraz wydatki dokonane w celu przysposobienia części nieruchomości wspólnej do wynajmu lub wspólnot mieszkaniowych są opodatkowane CIT. Wspólnota nie zapłaci jednak podatku dochodowego jeśli jej dochody:- zostały uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi,- w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów,Wspólnota nie zapłaci więc podatku dochodowego od dochodów uzyskanych z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, jeśli dochody zostały przeznaczone na utrzymanie tych dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi należy uiścić podatek prawidłowego obliczenia podatku wspólnota powinna prowadzić więc odrębną ewidencję dla przychodów z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i innych przychodów oraz odrębną ewidencję kosztów powiązanych z tymi przychodami. Polecamy: Postępowanie podatkowePodstawa prawna- art. 1, art. 12, art. 15 ust. 1, art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych- art. 6, art. 12 ust. i 2, art. 14 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali Przygotuj się do stosowania nowych przepisów! Poradnik prezentuje praktyczne wskazówki, w jaki sposób dostosować się do zmian w podatkach i wynagrodzeniach wprowadzanych nowelizacją Polskiego Ładu. Tyko teraz książka + ebook w PREZENCIE Witam wszystkich. Po ostatnim zebraniu wspolnoty mam wątpliwosci zwiazane z podatkiem Otóż dotychczas wspólnota płaciła podatek tylko od odsetek skapitalizowanych na koncie oszczednosciowym oraz od przychodu z pożytku (reklama na elewacji). Na parterze naszej wspólnoty znajdują sie lokale uzytkowe, których właścicielem jest Gmina. W tym roku nasza pani Zarzadca skorygowała podatek za lata 2008 do 2010 i stwierdziła na zebraniu wspólnoty że zrobiła korektę i zapłaciła podatek na podstawie Interpretacji Ministra Finansów DD6/8213/11/KKW/07/MB7/82. Czy jest to słuszne? Przeciez wspólnota nie pobiera dodatkowych oplat za lokale gminne nawet uzytkowe. Sa obciażane tak samo jak lokale mieszkalne. Nie wiemy co o tym sadzić. Z uwagi na swoją złożoną i szczególną strukturę spółdzielnie i wspólnoty mieszkaniowe mają swój odrębny sposób opodatkowania. Wydaje się, że można by było stosować do nich zasady właściwe dla spółek kapitałowych, ale niestety nie, ponieważ nie są osobami prawnymi, a ponadto stanowią zrzeszenie osób, a nie kapitałów. Jak w związku z tym wygląda opodatkowanie spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych? Ze względu na specyficzny charakter tych podmiotów nie będą one podlegały opodatkowaniu CIT, o ile podejmowane przez spółdzielnię lub wspólnotę mieszkaniową czynności będą mieściły się w ramach „gospodarki zasobami mieszkaniowymi”. W pozostałych przypadkach spółdzielnia lub wspólnota mieszkaniowa zapłaci 19% podatek. Opodatkowanie spółdzielni i wspólnot Co do zasady spółdzielnie, jako osoby prawne, powinny podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych, zgodnie z przepisami ustawy o CIT. Niewątpliwie jednak akt ten wskazuje na pewne wyłączenia. Zostały one zawarte między innymi w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy. Zgodnie z tymi regulacjami wyłączeniu spod opodatkowania podlegają dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej, uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskiwanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi. Zależy od charakteru prowadzone działalności Precyzyjne określenie zasadności opodatkowania wymaga zatem odniesienia się do charakteru działalności spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych. Osiągnięty przez te podmioty zysk, pomniejszony o podatek dochodowy oraz dodatkowe obciążenia, nazywany jest nadwyżką bilansową. W oparciu o uchwałę walnego zgromadzenia podlega ona podziałowi proporcjonalnie do posiadanych przez członków spółdzielni udziałów. To, co spółdzielnia lub wspólnota mieszkaniowa posiada, zawiera się w trzech zasadniczych filarach. Po pierwsze w funduszu udziałowym. Powstaje on z wpłat udziałów poszczególnych członków, a także z odpisów na udziały członkowskie, jeżeli doszło do podziału nadwyżki bilansowej i innych źródeł określonych w odrębnych przepisach. Po drugie w funduszu zasobowym, który opiera się na wpisowym części nadwyżki bilansowej. Po trzecie natomiast w funduszu wkładów istniejącego tylko w niektórych spółdzielniach, wymagających wniesienia wkładu, który podlega zwrotowi i nie uczestniczy w pokryciu straty. Przekładając to na stronę praktyczną, utrzymanie wszelkich przestrzeni służących prawidłowemu korzystaniu z lokali mieszkalnych nie podlega opodatkowaniu. Jeżeli jednak spółdzielnia osiąga dochód z wynajmu lokali użytkowych osobom fizycznym lub prawnym, to taki dochód nie podlega zwolnieniu, ponieważ nie mieści się w „gospodarce zasobami mieszkaniowymi”. Gospodarowanie zasobami mieszkaniowymi Dochodem spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej będzie zatem po pierwsze dochód faktycznie uzyskany z danego udziału, w tym również dochód przeznaczony na podwyższenie funduszu udziałowego oraz dochód, który stanowi równowartość kwot przekazanych na ten fundusz z innych funduszy. Po drugie dochód obejmujący wartość majątku otrzymanego w związku z likwidacją spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej. Dochód osiągnięty dzięki zyskom spółdzielni lub wspólnoty opodatkowany jest na zasadach ryczałtu, w oparciu o stawkę 19%. Należy jednak pamiętać, że w tej sytuacji możemy mieć do czynienia ze zwolnieniem. Skorzystanie z niego będzie wymagało jednak łącznego spełnienia kilku przesłanek. Wypłacającym dywidendę oraz inne przychody z tytułu udziału w zyskach osób prawnych musi być bowiem spółka, będąca podatnikiem podatku dochodowego i mająca siedzibę w Polsce. Po drugie tym, który uzyskuje dochód – i jednocześnie jest jego odbiorcą – musi być spółdzielnia. W praktyce zatem omawiane zwolnienie skupia się na dywidendach z tytułu udziału w zyskach osób prawnych. Zwolnienie to znajdzie jednak zastosowanie tylko wtedy, gdy spółdzielnia uzyskująca dochód posiada udziały (akcje) w spółce wypłacającej te należności nieprzerwanie przez okres dwóch lat, a nadto, gdy ten okres upływa po dniu uzyskania tych dochodów. W przypadku niedotrzymania tych terminów po stronie spółdzielni pojawi się obowiązek podatkowy w wysokości 19% dochodów wraz z odsetkami. Oczywiście, przepisów dotyczących zwolnienia nie stosuje się wówczas, gdy byłoby to sprzeczne w danych okolicznościach z przedmiotem lub celem tych przepisów albo cel transakcji lub sposób działania był sztuczny. Dochód wspólnoty mieszkaniowej Innym aspektem opodatkowania spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych jest zagadnienie gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT zwolnienie od opodatkowania oparte jest w dużej mierze właśnie na pojęciu „gospodarki zasobami mieszkaniowymi". Tylko takie dochody będą bowiem podlegały zwolnieniu. Czym jest ta tajemnicza gospodarka zasobami mieszkaniowymi? Opierając się dodatkowo na ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych, trzeba wskazać, że pod pojęciem zasobów mieszkaniowych należy rozumieć lokale mieszkalne, pozostałe pomieszczenia i urządzenia, które wchodzą w skład budynku mieszkalnego, lub które znajdują się poza nim, których to istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań. Z powyższego wynika, że w ramach zasobu mieszkaniowego będziemy mieli nie tylko same mieszkania, ale również takie przestrzenie jak piwnice, strychy, garaże i pomieszczenia administracyjne budynku. Polecamy: CIT 2019. Komentarz Naczelny Sąd Administracyjny w jednym z wydanych wyroków stwierdził, że „pod pojęciem gospodarki zasobami mieszkaniowymi należy rozumieć działania, mające na celu utrzymanie substancji pomieszczeń mieszkalnych w należytym stanie". Tym, co wyróżnia elementy wchodzące w skład gospodarki zasobami mieszkaniowymi, jest niewątpliwie ich mieszkalna funkcja. Opodatkowane nie będą zatem wszelkiego rodzaju opłaty związane z użytkowaniem lokali mieszkalnych, czynsze, odsetki za zwłokę od nieterminowych wpłat tych opłat lub czynszów itd. Takie stanowisko potwierdził również Minister Finansów w wydanej interpretacji ogólnej z 5 marca 2008 r. Odniósł się wtedy dość szczegółowo do postanowień art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT, regulujących zwolnienia podatkowe. Jakie dochody zostaną opodatkowane? Skoro zatem wiadomo, co podlega wyłączeniu, należałoby również wskazać, jakie dochody zostaną opodatkowane. Ustawa wskazuje, że będą to wszystkie dochody osiągnięte z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, niezależnie od celu, na jaki zostanie przekazany. Mówimy zatem o działalności, która nie stanowi podstawy działania spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych. W ramach tego należałoby wymienić wynajmowanie lokali użytkowych, wynajmowanie powierzchni budynków mieszkalnych (dachów, elewacji itd.) pod reklamy, ustawienie anten satelitarnych itp. Bez względu na to, czy spółdzielnia lub wspólnota mieszkaniowa osiąga dochody z działalności zwolnionej od opodatkowania, czy też mu podlegającej, podmiot ten zobowiązany jest do złożenia zeznania CIT-8. Obowiązek ten istnieje nawet w sytuacji, gdy spółdzielnia lub wspólnota mieszkaniowa poniesie stratę lub wykaże dochód zerowy. Ze względu na swoją wielowątkowość opodatkowanie spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych może okazać się problematyczne. Jak bowiem wynika z powyższych rozważań, możliwe jest zminimalizowanie obciążeń podatkowych spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych. Konieczne jest jednak opracowanie odpowiedniej strategii, która jednocześnie nie będzie wzbudzała podejrzeń ze strony fiskusa, a zatem wszelkie przepływy finansowe będą dobrze widoczne i w pełni uzasadnione. radca prawny Robert Nogacki Kancelaria Prawna Skarbiec radca prawny Robert Nogacki, Kancelaria Prawna Skarbiec